• EUR / USD /
  • GBP / USD /
  • USD / RUB /
  • EUR / RUB /
Зачем нужен третий в связке клиент/ипотека?
Cкачать пост

Зачем нужен третий в связке клиент/ипотека?

Как известно, среди причин высоких процентов по ипотеке значатся ставки привлечения ресурсов на межбанковском рынке и уровень ликвидности кредитных организаций. Кроме того, для сохранения ставки на низком уровне необходимы низкий уровень инфляции, стабильный рост рынка недвижимости, а также уменьшение рисков в глобальной банковской системе.



Добавляет процентные пункты к ставке и принятый 7 марта текущего года закон № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Суть одного из пунктов ФЗ в том, что если клиент-должник не может расплатиться по ипотечному кредиту, то он возвращает банку приобретенную квартиру. А банк не может ее не принять, даже несмотря на то, что стоимость этой недвижимости упала и ее недостаточно для погашения ипотечного кредита. В итоге клиент, отдав квартиру банку, больше ничего ему не должен. В такой ситуации кредитные организации несут потери, поскольку получают подешевевшую квартиру, которая при продаже не покроет сумму оставшейся задолженности. А под такие потери банки вынуждены формировать значительные резервы и при этом им необходимо поддерживать свои нормативы, в том числе и по достаточности капитала, на установленных ЦБ уровнях.

Разрешить данную проблему без повышения ставки, в которую банки закладывают свои риски, может ипотечное страхование, договор по которому должен покрывать или ответственность заемщика, или предпринимательский риск самой кредитной организации. Однако эти два вида страхования на данный момент законодательно не закреплены. Обязательным по закону «Об ипотеке» сейчас является только страхование залога (жилья) от частичного или полного уничтожения.

В этой ситуации Минэкономразвития и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагают смягчить требования к резервам и нормативам банков при условии, что последние будут дополнительно страховаться. Инициатива направлена главным образом на повышение качества кредитных портфелей банков, в том числе и ипотечных, а не на их количественный прирост. Страховая компания в ипотечном договоре выступит независимой третьей стороной, которая будет оценивать вероятность погашения наиболее высокорисковых кредитов и нести финансовую ответственность в случае возникновения убытков. В результате риски банков значительно снизятся, уменьшатся и резервы, а значит появятся средства для ипотечного кредитования при сохранении должного контроля рисков. При этом кредитные организации снизят и размер первоначального взноса по ипотеке, которая в конце концов станет доступна большему количеству граждан.

Кстати, некоторые банки сейчас активно используют страхование заемщика и взаимодействуют с большим числом страховых компаний, причем в случае отказа заемщика от страховки проценты по ипотеке повышаются в среднем на 2-4%. Внимательно изучив предложения по ипотечным кредитам, такую закономерность я выявила у банков ВТБ24, Возрождение, а также у Банка Москвы. Интересно, что у Банка Санкт-Петербург напрямую такая зависимость не прослеживается: она несколько завуалирована и скрывается под пунктом «Партнеры». Ну, а у лидера сектора Сбербанка страховка при ипотечном кредитовании и вовсе отсутствует.

На мой взгляд, предложение Минэкономразвития и АИЖК в случае его одобрения позволит банкам снизить собственные риски и ипотечные ставки, поддержать показатели достаточности капитала на приемлемом уровне, а также увеличить объем портфеля ипотечных кредитов на 10-15% на первоначальном этапе реализации программы. Напомню, что целевая цена по акциям ВТБ составляет 0,08285 руб., потенциал роста в долгосрочной перспективе — 48%, таргет по обыкновенным акциям Банка Возрождение на долгосрочную перспективу равен 664,17 руб., потенциал роста — 32,76%, по привилегированным таргет — 256,97 руб., потенциал — 41,2%. Цель по акциям Банка Москвы составляет 1130,79 руб., потенциал роста — 24,3%.